【管理会社変更に伴うお知らせ】
管理会社変更に伴うお知らせ
2017年1月10日
T's one FUKASAWAオーナー橋本T's one FUKASAWAマンション入居者様各位
拝啓
旧年中はひとかたならぬご厚情を賜り、誠にありがとうございました。
本年も相変わらず、よろしくお願いいたします。つきましては、この度は管理会社より送られたマンション利用に関するアンケートのご協力、誠にありがとうございました。
寄せられたご意見を参考にして、玄関ロビーや各階廊下などの装飾などを見直すことにいたします。シンプルなデザイン空間となるよう心がけて取り組んでまいります。
さて、私T's one FUKASAWAオーナーは、生和不動産保証会社にて当マンションの管理を委託しておりましたが、その管理業務委託契約を解約し、新管理会社へ移行しようと考えています。
新管理会社による管理開始日は、２０１７年４月１日を予定しています。
その場合の主な変更や改善点は、以下の通りです。
入居者様にとって優遇な改善案となりますので、是非お読みください。
·管理会社の変更について
当マンションの管理会社である生和不動産保証と、大家（オーナー）との間で、一括借上賃貸借契約（サブリース契約）を結んで管理委託をお願いしています。
総家賃の10%を管理委託料として管理会社へ支払い、家賃の90%は大家が受け取り、住宅ローンの返済に当てています。
共益費は、管理会社が全額管理し、提携する各ビルメンテナンス業者へ業務委託しています。
そこで、毎月のメンテナンス管理費として入居者様からいただいている共益費12500円×17世帯=212,500円という金額が、当マンションの維持管理として妥当な金額なのか見直すことにいたしました。
大家側で他のビルメンテナンス業者数社の見積もりを依頼した結果、詳細は記せませんが、概算で月額約50,000円、年間600,000円の経費削減となる見通しが示せました。
このコストダウンにより、今後、マンションへの設備投資として、宅配ボックスの設置や、インターネットの光回線による高速通信化を行うための積立金となります。
このように、共益費がより入居者様の利便性向上となる使い方ができるよう尽力してまいります。
·家賃保証会社の加入必須という縛りのデメリット
また、入居時に連帯保証人がいる場合でも家賃保証会社への加入必須という条件は、毎月の家賃振り込みに割高な手数料を借主に強いることになります。
正直、問題なく連帯保証人を立てられる方にとっては、家賃保証会社の加入必須は、メリットの少ない条件になります。
参考資料
家賃保証会社の正しい知識
http://blog.ieagent.jp/yatinhosyoukaisya-34660
家賃保証会社を導入するメリットが多いのは、家賃滞納のリスクが無くなる大家と管理会社です。
しかし、当マンションには優良な入居者様が多く住まわれていると判断しました。
そこで、管理会社変更による家賃振り込み先の変更の際、現在入居者様が利用している家賃保証会社のオリコ、日本セーフティーを通した家賃支払いシステムへの加入必須という条件は、取り止める予定です。
（管理会社との協議により、変更になる場合があります）
そして、大家である有限会社立花商事の取引先であるみずほ銀行自由が丘支店の口座へ自動振り込み、または口座引き落としによる自動送金とします。
それにより、現在保証会社オリコへの毎月の家賃振込手数料として入居者様が支払っていた、月額賃料の1%（約1400円～1800円、年間約16800円～21600円）の支出が軽減されます。
入居者様がみずほ銀行の自身の口座から振り込みいただければ、手数料は同銀行間により無料となり、自動振り込みの手続きを行っても毎月324円の手数料となります。
（詳しくは、直接みずほ銀行へお問い合わせください）
また、連帯保証人をたてられない入居者様は、新管理会社との相談で、保証会社を通していただく場合もあります。
家賃振り込み先の変更について詳しくは、新管理会社となる自由が丘駅にある不動産仲介会社様より、２月中旬より通知書が届きますのでご覧ください。
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·管理会社による24時間電話受付のインフォメーションサービスの停止
今後の夜間の建物管理トラブル（鍵の紛失など）の緊急対応は、民間の鍵専門業者、新管理会社、または大家の携帯番号へ連絡していただくことになる予定です。
新築物件で、水道管の劣化や給湯器の故障など、起こる可能性の低いリスクに対しての費用は削減します。
その削減した予算を積立金として、宅配ボックスの設置など、入居者様へより有益となる運用へ目指していきます。
·退去時のルームクリーニング業者の見直し
現管理会社指定の、退去時の立ち会い業者を変更することで、これまでに起きた過剰な原状回復費用の請求を、今後は防ぎます。
現在の管理会社指定のルームクリーニング業者による料金設定は、室内クリーニング費用1㎡1000円、つまり、60㎡の1LDKの部屋の退去後の清掃料金は60000円という見積もりを出してきます。
退去時の清掃の程度などは配慮してもらえずに一律この料金設定です。
そこで、柔軟な料金設定のできるルームクリーニング業者に変更します。
部屋全体の清掃がきれいに行えていれば、キッチンなど水周りのみの作業で割安となるパック料金などを提案してくれる業者と、大家が直接契約します。
管理会社による仲介料が上乗せされない正規の料金で、入居者様の退去時の負担を軽減します。
ちなみに、「原状回復義務」
この意味を誤解している方が少なからずいるかと思います。
原状回復義務の意味は「借りた時の状態にもどす」という意味ではありません。
原状回復とは、通常使用しておこる消耗分を回復することではなく、故意·過失による損耗を回復するという意味です。
敷金返還トラブルはこれを知っておけば大丈夫!”5つのポイント”
http://nextlife-sendai.co.jp/2014/10/06/pointo/
·入居4年後の月に支払う更新料を、通常家賃1カ月分のところ、半額に！
入居者様に長く住んでいただくために、長期入居特典として、入居4年後の更新月にいただく更新料を、通常家賃1カ月分のところ半額にするキャンペーンを行う予定です。
（今後、キャンペーン内容は変更する可能性はあります）
例として、毎月170000円の部屋の入居者様の場合は、更新料が85000円の減額となります。
·インターネットの光回線による高速通信化
現在の当マンションのインターネット環境は、
:ＬＡＮ配線方式
·電柱から光ファイバーを敷き、建物内の「共用スペース→部屋の壁（LAN端子）」までLAN配線を利用して信号を送る方式
·接続は、壁からPCへ直接LANケーブルをつなぐだけと簡単で、機器の設定や契約は不用
1GBps(毎秒1GB)の速度の光回線1本を、LAN配線で全17世帯に分岐して共用しています。
当マンション物件情報には、「インターネット完備、利用無料」と明記されていますが、実際はプロバイダー料金込みで月額約17000円の契約料金が管理費としてかかり、共益費から毎月約1000円の予算でまかなわれています。
各世帯は毎月約1000円で、部屋のコンセント付近にあるLAN端子にLANケーブルを差し込むだけで、個別にNTTなどと契約を結ぶことなくインターネット環境が利用できているので、手軽で便利な設備ではあります。
ただ、一本の光回線を17世帯、最大で約40人ほどの人数で共有している状態なので、週末の夜なと一斉に利用する時間帯などは特に、通信速度が遅くなると実感している方も多いと思われます。
そこで、全世帯へ光ファイバーの光回線を通し、高速通信化するという設備のグレードアップを検討しています。
現在主流の光ファイバーによる高速通信化により、ホームページの閲覧はサクサクと行え、音楽のダウンロードも数秒、動画視聴も快適に行えるようになります。
工事内容としては、各部屋に業者が立ち入り、10分ほどでコンセント付近の配線工事を行います。
そして、NTTフレッツ光から郵送される契約書類を記入して返送し、後日届くルータ機器を設置し、パソコンや携帯電話端末からパスワード設定などをする作業を入居者様にしていただくことになります。
毎月の利用料は、全世帯合計で初期工事費を含め月額約54000円となります。
各世帯当たり月額3000円で高速インターネット回線が利用できる計算です。
そして、この費用負担は、メンテナンス業務の見直しによる経費節減で相殺します。
よって、入居者様は家賃値上げなどの負担無しで、高速通信という環境を得られるのす。
詳しい説明は、後日NTTフレッツ光からパンフレットが各世帯へ郵送されるので、お待ちください。
または、以下のホームページをご覧ください。
フレッツ光 開通工事レポート 集合住宅にお住まいのお客さま
https://flets.com/first/kouji/multi_unit.html
以上が、現管理会社との管理業務を打ち切り、新管理会社へ移行となった場合の主な変更点です。
つきましては、ご多忙中、大変恐縮ではございますが、当マンションに関する率直なご意見、ご要望などをお聞かせいただきたく、アンケートのご協力をお願い申し上げる次第です。
このアンケート結果をもとに管理会社と協議を重ね、最善の方法を考えていきますので、ご協力よろしくお願いいたします。
提出方法 １０２号室の郵便ポストへ投函
また、T’s one FUKASAWA のブログを開設しました。
【T’s one FUKASAWA マンション管理日誌】
http://journal-passion.hatenadiary.com/ はてなブログ
1月10日付の日誌に、本用紙と同じ内容のアンケート項目を載せる予定です。
·デジタル版での回答を希望の方
上記ブログのコメント欄、
もしくは、プロフィール欄に記載された管理担当の橋本のメールアドレスへ送信
このブログは、管理業務の日誌として、または入居者様の日々のご意見を気軽に投稿できる場として活用していきたいと考えています。
アンケートへ回答してくださった方に、もれなく1000円相当の花鉢orインテリア雑貨をサービスいたします！
エントランス内に『ご自由にお持ち帰りください』という紙が貼られた物が対象です。
日頃の感謝も込めたものですので、ご遠慮なくお受け取りください。
それでは、アンケートへのご協力よろしくお願いいたします。
氏名
号室
性別：男性·女性
年齢 20代·30代·40代·50代·60代
無記名 可
Q1、現在の管理会社の対応に満足していますか？
·管理会社のお客様窓口へ電話すれば、すぐに要望への対応してくれるので満足している
·いや、要望への対応が遅いので満足していない
·入居時の説明は丁寧だった
·実際に住んでみたら、入居時の説明と違った
·家賃は新築物件の相場だし、共益費も快適に生活するためには必要な金額だと思う
·新築物件とはいえ家賃は高めで、共益費も管理業務に見合う金額とは思えない
その他ご意見があればお聞かせください
Q2、管理会社の変更についてどう思われますか？
·共益費が有効に使われて、退去時の原状回復費用も業者の変更で安くなるなら良いと思う
·管理のサービスが下がるようで不安だ
·建築から建物管理まで一貫して行う大手の生和物件だから入居を決めたので、生和不動産の管理会社のままがいい
·どちらでもかまわない
その他ご意見があればお聞かせください
Q3、家賃支払い方法の変更について
·保証会社に加入することなく、毎月の振り込み手数料も安くなるので良いと思う
·口座変更の手続きが面倒だから、現行の保証会社のままでいい
その他ご意見があればお聞かせください
Q4、24時間電話受付のインフォメーションサービスの停止について
·夜間に鍵を失くして、部屋に入れなかったら、鍵の業者に直接連絡して解決するので特に問題ない
·もしもの時にどこへ連絡すればいいか不安だから、管理会社の24時間電話受付サービスは無くさないでほしい
その他ご意見があればお聞かせください
Q5、インターネットの光回線による高速通信化
·現状のインターネット速度に不満だったので、家賃を値上げせずに通信が速くなるのなら賛成だ
·現在のインターネット速度のままで不便はないし、工事や契約、設定が面倒なので必要ない
その他ご意見があればお聞かせください
アンケートへのご協力、誠にありがとうございました。
なお、本アンケートについては、お客様サービスの向上など管理会社とオーナーとの使用に限定し、その他の目的には使用いたしません。
連絡事項
·各部屋の随所に入居時から貼られている取り扱い説明シールの類いは、室内の美観を損ねる為、全て剥がしていただいて結構です。
102号室のみ、退去後に製品説明シールの類いは全て取り除いてみましたが、下地を傷めずに比較的簡単に取り除けました。
それでも、退去時の原状回復費用に影響してしまわないために、シール跡が残らないよう丁寧に剥がしていただくようお願いいたします。
なお、ご質問等ございましたら、下記連絡先までご連絡ください。
皆様のご健康とご多幸をお祈り申し上げます。
敬具
記
お問い合わせ先
T's one FUKASAWAマンション大家 管理担当 橋本修平
TEL 080-3699-9106
mail: journalpassion@icloud.com
